中骏,打响南二环降价第一枪

昨晚群友分享了中骏准备打8折的消息，随后各大中介置业全面刷屏，甚至连其他楼盘的置业也分享了这个8折消息。

上一次这样的场景，同样是中骏，而那个项目叫中骏璟宸，被虚假包装成世界城3期，而这次是真真实实的二期，下面聊聊。

项目情况

年2月，中骏以45.6亿拿下宗地-07号，成交楼面价元/平，土地出让面积：.69亩，容积率：2.04，配建社会租赁住房2.4万平方米，由市国有房产管理中心按照元/平方米回购。

项目分成了多个地块，大体分成：A地块做商场，C地块是一期，B地块是二期，E地块还未备案，预计是三期，配建公租房。

年1月，项目一期备案领证，精装备案均价3.1W涨到3.3W，合计套房源，其中除了首开楼栋外，剩余都采取了备案价+车位的方式，不过即便如此，销量依然非常强劲。

年1月-年7月：近7个月时间，一期套，网签套，去化率90%，月均套。

这样的成交数据，直接拿下年上半年的销冠。

年8月，项目二期领证，价格3.2W-3.4W，虽然一期热销，不过下半年开始，楼市已经开始逐步遇冷，项目的去化也受到影响。

年8月-年2月：近7个月时间，网签套，其中一期40套，二期套，月均46套。

截至目前，项目二期还有一栋未备案，距离上一次盘点年2月，库存是套，过去近10个月时间，网签套，月均仅15套。

可以说项目从网签走势非常好的反应了楼市以及房企自身的风险影响，从最初楼市回暖，月均套，到下半年遇冷依然捆绑的46套，再到今年房企负面缠身后，月均仅15套。

当然对于项目而言，即便如此也不算滞销盘，不过在去化低迷后，近期在南二环中骏璟宸，依靠挂羊头卖狗肉的虚假招牌，喊出2.2W任选之后，项目在年底也开始坐不住，以8折刷屏楼市。

优惠情况

中介刷屏信息如下：

户型8折开售，折后均价：2.5-2.8万

4楼以下：总价万以内，单价2.5-2.6万

4楼以上：总价-万，单价2.6-2.8万

1楼备案价68折，顶楼备案价7折，其余楼层备案价8折左右

对于这次的特价，针对的户型是平，楼栋全是西端，位于7，8号楼，两栋住宅的网签分布也比较有意思，作为二期首开的楼栋，过去一年半时间，大部分房源都已经售出，只剩下西端头，一直卖不掉。

原因也很简单，项目西侧存在较大的庙宇，特别对于8号楼的西端，基本是直接正对，也正是因为这个原因，8号楼西端，目前网签是零。

除了这个原因外，其中备案价上，项目也没有给出任何差价，比如7号楼，同楼层，东端和西端价格完全一样，8号楼西端比东端优惠1K。

不过项目其他没有受这个影响的楼栋，东西端头的差价也是1K。

从价格即可看出，很明显房企的定价就有问题，没有把这个负面考虑进去，甚至还当成了“利好因素”。

假如按上面刷屏的折扣计算，目前这两栋西端头房源，剩余23套，折扣完的均价是2.57W。

对比备案均价3.29W，降价7.2K。

当然对于中骏，下半年已经开始打折，之前也盘点过，二期在售的已经是9折的力度，只不过这一次对于存在负面的楼栋给出的力度更大而已。

价格影响

当中骏对有庙宇影响的楼栋给出8折优惠之后，相当于楼盘均价是精装2.57W，中间楼层在2.7W左右。

首先最大的困惑还是一点，楼盘会不会烂尾，毕竟中骏在其他城市已经出现停工的消息，近期在泉州也给出了大力度折扣。

这样的现象，上一次有记忆的还是恒大，而目前恒大的处境，昨天还上演了一出董事长的闹剧。

之前盘点中骏是否在三叉街赚到钱的时候，个人感受应该不会烂尾，没想到被网友质疑收了中骏钱，当然就事论事，项目之前给出的监管回复是未停工，资金符合监管。

在一期做到清盘，销售额30亿左右，可以说这样的金额，在保交楼的背景下，确实没有对外流传的风险那么大。

当然房企目前一而再给出大力度的优惠，多多少少也让人背脊发凉，毕竟有时候骚操作确实很多，毕竟最近的南二环融创福州府就被通报了资金挪用的问题。

只能说依然有一定风险，毕竟没有人可以打包票。

当然对于这样的降价，除了交房问题外，还有就是后续品质问题，精装质量如何，按群友的意思，价格胜于一切，确实也是如此。

做个板块价格盘点：

1、中骏世界城璟悦：精装3.3W+车位

2、融侨则徐道壹号：毛坯3.2W+

3、融信海纳新潮：B区精装2.9W+

4、融创福州府：C区精装2.7W+

5、国贸凤凰原：精装2.7W+

6、融侨星誉：毛坯2.6W

这些就是南二环，去年项目的售价情况，当然实际会有一定波动，这样是价格也构建了一整个上下游，三叉街后坂郭宅。

近期福州国企兜底北园东升的四幅纯商盘，指导价2.95-3W，其中近期要开的两幅还有精装60%要求，如果按备案价来看，可以做到3.3W+。

只不过在楼市遇冷后，面对这上百亩的库存，很明显大家的预期都在3W以下，即便有精装加持。

在近期准备开盘之际，以前是价格承托的中骏，给出了8折的力度，中间楼层精装2.7W，对于国企项目而言，价格只能是进一步被打压。

这样的现象并不是第一次，比如当初的城南，当榕耀之城准备开盘，宣传一波又一波，最终一个恒大的1.8W开盘价，直接把板块定价打崩了。

假如把中骏的折扣价格套入进来，目前的南二环项目的定价，可能就变成了这样：

中骏精装2.7W，北园国企2.5W，后坂海纳2.4W，郭宅福州府等2.2W。

假如真的这样，那南二环以外的板块，比如三江口，火车南站等，又会如何？

只能说幸好中骏这次折扣发生在有庙宇影响的楼栋，还可以用这样的理由来规避这样特殊的场景。

不过即便如此，项目还有三期未上市，届时如何楼市依然低迷，中骏又会做出什么样的折扣？

就像以前卖房的最怕隔壁是恒大，或者融创。

如今卖房，最怕隔壁有负面房企，而且还是奄奄一息。

当然面对特价刷屏，上头之前，还是多考虑一下实际情况，以及购房资金是否打入监管账户，做好切实必要的保障。

一个销冠，从3.3W+车位，到8折2.7W，不过1年时间，那些滞销盘又会如何？

年底将至，这一次8折，可能仅仅是打响第一枪。

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