青羊新城确立供货主力定位刚需引流到改善定
高新南有新川，金牛有国宾，成都的核心城区还有哪些地方能够成为未来的供货主力？
近日，成都市规划和自然资源局网站公布了年第二批次《成都存量住宅用地信息》，同期统计的青羊区22个存量地项目，主要集中在青羊新城。
如此看来，青羊新城显然已经跻身供地主力的行列了。
/青羊新城优质地块图据土储中心地块推介手册
并且，据成都市土地储备中心地块推介手册显示，青羊新城还会继续承担供地主力的任务。年青羊区双集中第二批次供地计划中，预计供应6宗地，合计面积约亩，都在青羊新城。
那么，在可预见的几个月内，就会有更多房企加入青羊新城的“战局”。
01
从“纯钢”到改善新城变化多
青羊新城不仅是土储数量占优，在最近的两次集中土拍当中，香港置地、厦门国贸等品牌房企已经把目标锁定在了这一供货主力区域。香港置地在青羊新城的两个项目已经浮出，分别是“香港置地西元”和“香港置地天湖翠林”。厦门国贸的“国贸·鹭原”也已经于4月末开放了城市展厅。
值得注意的是，这几个新浮出的项目，容积率都是1.8，纵观地块推介手册中的宗地，容积率最大也仅在2.5。
/青羊区部分优质地块图据土储中心地块推介手册
追溯往昔，大家还依稀记得凯德风尚（容积率4.2）、锦绣光华（容积率5.02）、光华杏林（容积率5.9）等年前后的项目，容积率多在4-6之间，刚需属性非常明显。诚然也有中铁瑞景颐城这样容积率在4以下的项目，不过板块内以高层产品居多。
/凯德风尚图据贝壳二手房
这一“新城”是怎样在10年的时间里，呈现出了截然不同的面貌呢？
先上结论：产业发展，刚需引流，改善提升格调。
除了年前后涌现出的大批刚需楼盘之外，青羊新城当下也有“流量担当”还在准备供货，就比如焦点君此前曾介绍过的“光华壹号”。
前不久传出消息，光华壹号此前三次取证售罄的房源均为二期，目前一期还有现房待推售，一石激起千层浪。这个项目总占地约亩，分为两期开发，两个地块之间由一条规划道路隔开，一期的总占地为36.5亩，容积率3.6，靠近光华南二路，当前已经修成现房。
根据此前推售过的二期的价格来参考，均价约元/㎡，总价门槛约万，青羊区的刚需资格购房者必定翘首以盼。
02
四大产业带动青羊“两心”之一
一系列刚需热盘吸引购房者向青羊新城聚集，流量有了，城市界面如何？
从政策层面来看，青羊区在“十四五”规划中提出要优化“一轴两心·双擎驱动”发展格局，青羊新城就是“两心”之一，将联动四环内外区域共同打造集城市综合服务功能与新兴产业功能于一体的多元活力区级新中心。
同时，青羊新城也是成都“中优十四五规划”明确的七大城市副中心之一。
青羊区本来就是一块“金字招牌”，成都的历史文化底蕴与新时代产业兴城，两方面都很“硬核”，随着青羊源城趋于饱和，当下的重点就在青羊新城。
从产业支撑方面来看，成飞公司、成都飞机设计研究所、凯天电子等重点企业齐聚在青羊新城，成飞青羊创新中心也已经正式运营，航空航天企业以青羊新城为聚集地，加码这一片区的产业实力，也吸引大批产业人群在此置业。
在区域定位上，青羊新城还将打造以“四大主导产业”即航空、金融、文旅、商务和新兴服务业为支撑的现代产业体系，让区域吸引力更上一层。
再看生活配套。交通方面，地铁4号线和9号线通车，另外还有规划中的13号线蓄势待发，日月大道快速路、光华8线快速路通车。区域交通便捷，并且还有再次提升的空间。
教育方面，青羊新城有草堂小学（子美分校）、树德中学、成都实验小学西区分校、石室联中红碾校区、泡桐树小学……作为教育强区，青羊在教育方面的配套一向令人满意。
商业方面，青羊新城当前已有青羊万达和鹏瑞利青羊广场，比较靠近片区东部和中部，而片区西部有马场坝TOD正在规划建设，兑现后就会有新的商业配套前来“报道”。
既然是当前青羊区的“供地主力”，也就意味着区域内还有不少宗地处于空地或施工的状态，部分区域生活气息不够浓厚，交通和商业方面的配套也需要时间兑现，与新川和国宾一样，这片“新城”真正起飞的时间，应该在未来的几年里。
03
大鳄相争产品PK异常激烈
起飞时间并不耽搁青羊新城调整居住属性，众多改善产品、低密产品已经落户。青羊新城，从10年前的产品容积率4-6，到今天的产品容积率1.8，变化非常大。
下面我们就选几个典型的新产品，从产品力方向出发，看看TA们有哪些特点。
比如近期的香港置地、国贸等房企，加上此前的龙湖、首创等房企，青羊新城的居住品质有了质的蜕变，打造的产品都是改善特征明显，为青羊新城精准导入大量高净值人口。
从最新的消息来看，香港置地刚刚公布了青羊新城2个全新项目的案名：香港置地西元和香港置地天湖翠林。
两个项目的容积率均为1.8，给香港置地在产品打造上预留了足够多的空间。
从项目定位来看，“西元”是极具先锋设计灵感的“公园群落·设计师大宅”，“天湖翠林”是开启青羊湖居生活的“人文金沙湖·国际美学住区”。
虽然更多的产品细节未释放，但西元已确定打造超3万方多园交互独家酒店式美学园林，并以高定臻装产品力，缔造设计理念下的生活美学大宅。
/香港置地西元规划总平图
而靠近金沙湖畔的天湖翠林，也将营造一座湖景、公园与园林相融合的国际美学生态住区，为成都家庭开启理想湖居生活，显然也是纯粹的改善产品。
另一个全新项目——国贸鹭原，是国贸旗下“原”系产品线，被赋予企业形象升级的使命。
不过和上述香港置地的产品不同，“原”系针对的客群更年轻，是以80、90后为主力军的新中产阶级。
因此，鹭原项目在建筑景观、户型设计上将追求原系作品的新高度，延续原系“成长”理念。特别是在地块北侧，将集中规划打造占地约㎡的家庭成长型公园，约12个篮球场大小。
/国贸鹭原效果图（图据国贸地产成都）
环伺整个青羊新城，区域还有已交房的城投置地·梧桐博雅，是极具代表性的人才安居项目。
城投置地·梧桐博雅整体占地约亩，分为两个地块开发。其中，1号地块雅园占地约40亩，容积率为2.0；2号地块博园占地约60亩，容积率1.5，占地更大、容积率更低。
目前市面上多数项目能以高低配的形式达到2.0的容积率，但要做到容积率1开头的话，常见都是改善级的别墅、纯洋房社区。
而城投置地·梧桐博雅以小高层的形式，做到容积率不过2，可见在居住舒适度、人居尺度感上下足了功夫。
/城投置地·梧桐博雅意境图
值得一提的是，梧桐博雅的部分建筑中还采用了网红的“连廊”设计，从一定程度上增加建筑面宽，从而扩大了项目的通透性。
不得不说，在项目整体和建筑细节上，城投置地·梧桐博雅完成的相当优秀。
总的来看，青羊新城作为青羊区仅有的可连片开发区域，肩负着青羊区下一个发展大计的责任，因此，青羊新城生态、商业、教育、交通和居住的配套规划都不会差。
而近期入驻的香港置地、国贸等项目都是限价地，为想在城西置业生活的人，提供了一个难得的机会。
其中，香港置地·西园主要产品为小高层、商墅和公寓，住宅清水限价元/㎡，香港置地·天湖翠林将打造纯洋房社区，清水限价元/㎡；国贸·鹭原清水限价略高，为元/㎡。
看来，一场刺刀见红的产品力角逐已拉开帷幕……
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