纳入中心城区的新津,首批3宗宅地值得一搏

作者:地产全说

5月8日，成都市公共资源交易服务中心公布了成都中心城区（11+3区域）年首批供地名单。该批次各区共40宗、近亩土地将在年6月7日-6月11日分10场进行拍卖。

去年6月19日，新津正式撤县设区，新津的城市发展迎来全新起点。在今年3月底成都发布的《成都市各区年度国有建设用地供应计划》中，新津区同天府新区成都直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区一起，被纳入了供地计划的编制范围。换句话说，从土地供应的端口，新津区已经同原来的中心城区一起由市区统一谋划，新津已经成为成都中心城区的一员。

在成都首批次土地供应清单里，新津区有3宗“双限地”将出让，分别位于新津站TOD公园板块和岷江创新城两大板块，其中纯住宅用地1宗，住宅兼容商业用地2宗，都将于6月10日14:00拍卖，并采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”的方式拍卖。

1号宗地

宗地位置：新津区花源街道杨柳社区二组、三组、六组

净用地面积：95.亩

土地用途分类：纯住宅

计算容积率：1.5

起始楼面地价：元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价：元/㎡

成品住宅建设比例：不低于50%

该宗土地紧邻领地·天府兰台项目，属于新津站TOD公园板块。该板块所在的天府牧山数字新城产业功能区，规划目标定位于成都TOD+5G公园城市社区。板块整体依托成绵乐城际铁路、地铁10号线、S8号线三条轨道，将打造公园城市智慧商业、办公、游憩、生活、交通场景，融入牧马山、杨柳河“山水+”生态带，连接“TOD+5G”公园城市社区生态滨河公园，以此形成“一核一轴一带”的三大核心片区。

即将出让的土地位于规划打造的健康社区组团，周边各项生活配套较为齐全。距离新津地铁站约1.5公里，交通出行较为便捷。此外，1.5公里范围内还有石笋街小学新津校区、墨尔文国际学校、为明学校等优质教育资源。

目前地块周边的新房，除了与之毗邻的领地·天府兰台还有叠拼在售（单价约-元/㎡（清水）），还有城投中南·智在云辰、旭辉·天府未来中心两大TOD项目作为区域内的新房供应主力，另外，龙湖·舜山府项目上有叠拼及独墅产品在售。城投中南·智在云辰主力户型为建面约93-㎡的高层，单价约-元/㎡（带装修）；旭辉·天府未来中心规划产品包括叠拼、洋房和高层，主力户型建面约85-㎡，目前尚未入市销售。

本批次即将出让的该宗土地为纯住宅用地，容积率仅1.5。虽然限定了可售商品住房清水最高销售均价元/㎡，但“成品住宅比例不低于50%”的建设要求，仍为后期产品打造留出了溢价空间。

所以，虽然该宗土地虽采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”方式拍卖，但并没有固定的租赁住房建设要求，若开发企业竞买时充分预计到在该项目中建设自持租赁住房的后期租赁风险，则即便进入到竞自持租赁住房面积比例的环节，最终自持比例也不会太高，整体而言这宗土地值得一搏。

2号宗地

宗地位置：新津区普兴街道宝峰社区五组

净用地面积：.亩

土地用途分类：住宅兼容商业（可兼容商业面积大于等于总计容面积的25%且小于等于总计容面积的30%）

计算容积率：2.0

起始楼面地价：元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价：元/㎡

成品住宅建设比例：不低于50%

自持要求：须%自持宗地计容商业建筑面积，在宗地出让年限内不得整体或分割销售

2号宗地位于新津天府明珠公园北侧，属于岷江创新城所规划打造的天府智能制造产业园。作为成都66个产业功能区之一的天府智能制造产业园，规划面积76平方公里，核心区面积25平方公里。目前已聚集企业余家，其中规上企业家、世界强企业15家、上市企业61家。

即将出让的2号宗地，正位于天府智能制造产业园重点发展的“一核五社区”中的明珠公园智能科创社区。根据规划，明珠公园产业社区组团以创智湾、产业社区服务中心为核心载体，致力于打造智能科创产业社区，重点发展商务经济和科创经济，构建商务中心和经济中心相关的人才公寓、商业配套、总部研发、政务服务、酒店、楼宇等场景。

从2号宗地出让方案里的产业定位和业态布局上看，其正是按照明珠公园产业社区的发展规划进行出让条件设置的。根据要求，该宗土地须建设星级酒店、商业街区等产业项目。

出让条件中规定，竞得人在商业用地内须建设计容建面不低于1.5万㎡的四星级以上标准的酒店；商业用地内须建设社区配套商业，购物商业街；竞得人须%自持宗地计容商业建筑面积，在宗地出让年限内不得整体或分割销售；竞得人在项目竣工验收后，在项目第1-5年累积实现税收总额不低于0万元；商业需主体封顶后方可办理住宅预售许证。此外，竞得人还须在宗地南侧无偿配建总建面.99㎡的规划道路。

所以，该宗土地的拿地门槛上并不低。不过，可售商品住房清水最高销售均价元/㎡的限定，以及“成品住宅比例不低于50%”的建设要求，相较于邻近的在售新盘，价格依旧是有预期的。比如，与该宗地块距离约米的中建·望津城，于5月取得了最新批次的住宅预售证，该批次户型建面约95-㎡的高层，预售均价约00元/㎡（清水）。

3号宗地

宗地位置：新津区普兴街道山河村六组、骑龙社区一组

净用地面积：.亩

土地用途分类：住宅兼容商业（可兼容商业面积大于等于总计容面积的25%且小于等于总计容面积的30%）

计算容积率：2.5

起始楼面地价：元/㎡

可售商品住房清水最高销售均价：元/㎡

成品住宅建设比例：%

自持要求：须自持商业比例不得低于该宗地总计容商业建筑面积的50%（其中自持办公计容建筑面积不得低于00平方米），在宗地出让年限内不得整体或分割销售

同2号宗地一样，3号宗地也位于岷江创新城规划打造的天府智能制造产业园内。不过，该地块处于产业园规划的骑龙湖创新创意社区功能模块中。

根据规划，骑龙湖片区产业构思打造公园文创产业社区，面积约2.6平方公里，通过骑龙湖公园、白鹤滩湿地公园等旅游资源，引入知名商业品牌，重点发展文创经济、夜间经济和首店经济，搭建美娱中心和文创中心社区商业、网红打卡公园、24小时“不夜”潮玩街区、恒大广场产业孵化中心等场景，打造高品质消费场景，构建新消费场景特色街区等功能。

目前恒大、花样年、人居、协信、中洲等品牌房企已进入了该片区。即将出让的3号宗医院，东邻楼盘恒大·天府城邦。此外，距离骑龙湖公园、新津一小岷江校区均在米范围内。在2.5公里范围内，还有成都市机关第三幼儿园、K12寄宿制学校成外天府分校、医院新津分院、医院等生活配套。片区内的生活氛围已基本形成。

从土地的出让要求上看，3号宗地也存在较高门槛。宗地的商业部分须建设办公、商业街于一体的商业配套，竞得人须自持商业比例不得低于该宗地总计容商业建筑面积的50%，在宗地出让年限内不得整体或分割销售；项目总投资不得低于12亿元，项目竣工验收后，在本项目内第1-3年累计税收总额不低于0万元；商业部分须重点引入商贸、现代服务业、教育培训等产业。此外，竞得人须在宗地内无偿配建总面积不小于0㎡的农贸市场及一条9米宽的公共通道。

同样，对比周边在售新房约-10元/㎡的单价，该宗土地限定的“可售商品住房清水最高销售均价元/㎡”，以及“%成品住宅比例”，同样给予了后期住宅产品一定的价格预期空间。

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总体来看，新津此次将出让的三宗土地，每宗地面积都较大，且所在区域均有较强的产业发展做加持。虽然岷江创新城两宗住兼商用地都有一定产业要求，但三宗土地未来的可售部分住宅产品价格都有一定的拉升空间。对于急需获取土储的房企来说，纳入中心城区的新津，这一次的三宗地真的值得一搏。

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